경기도 군포시 산본중심상가의 상권에 대한 이야기

 

 

 

 

 

1월 29일 경기 군포시의 상업밀집지구인 산본로데오거리에 롯데 계열사가 위탁운영하는 복합쇼핑몰의 입점을 반대하는 현수막이 걸려 있다. 업종이 겹치 지역 상권이 붕괴될 것을 우려한 지역 상인들이 걸어놓은 것이다. | 이상훈 선임기자​

 

 

“1990년대 중산층이 될 기회의 막차를 탄 사람들.” 

공간연구자 박해천 동양대 교수는 경기 군포시 산본신도시 입주민에 대해 이렇게 설명했다.

산본은 평촌, 중동, 분당, 일산과 함께 수도권 ‘1기 신도시’로 분류된다.

서울의 주택문제 해결을 위해 계획적으로 지어진 도시였다.

산본이 막차인 이유는 1기 신도시 중에서도 시기적으로 가장 늦게(1992년) 입주가 시작됐을 뿐 아니라,

대한주택공사(LH)가 개발을 주도해 유독 값싼 아파트와 작은 마을이 많이 조성된 탓이다.

산으로 둘러싸인 분지 지형을 따라 14개 아파트 단지가 둥그렇게 들어섰고, 원의 가운데는 상가로 개발됐다.

군포시의 현재 인구는 28만명. 이들이 이용하는 ‘산본중심상가’(공식 명칭 산본로데오거리)는

전국 20대 상권으로 평가받을 정도로 성장했다. 

 

신도시 건설 24년이 지난 현재 ‘중산층의 마지막 요람’은 ‘중산층 붕괴의 신호탄’이 될 준비를 하고 있었다.

이 도시의 가장 화려한 공간에 시한폭탄의 뇌관이 타들어가기 시작했다. 뇌관의 이름은 ‘자영업자’이다. 

지난해 12월부터 산본로데오거리 곳곳에는 붉은색 글씨가 궁서체로 적힌 현수막이 걸려 있다.

‘소상공인 2700명 실업자로 내모는 롯데쇼핑몰 입점 결사반대.’

불안과 공포로 가득한 현수막이 몇 개 걸려 있는 것을 빼고는 도시는 예년과 다름없었다.

 

지하철 4호선 산본역에서 쭉 뻗은 십자형 대로의 1층에는 화장품 브랜드인

스킨푸드, 클럽 클리오, 에뛰드 하우스, 토니몰리, 아리따움, 네이처 리퍼블릭 매장이 연달아 들어섰다.

여기 ‘뷰티 거리’의 가게들은 오후 11시나 돼서야 불이 꺼진다.

하루 유동인구가 6만명이라는 거리는 사람들로 붐볐다. 월 1400만원가량의 임대료를 버텨야 이곳에서 장사가 가능하다. 

 

“점심에 오면 사람들로 바글바글합니다.”

‘통영굴밥’집 주인이자 산본로데오거리상인회(상인회) 기획이사 정정국씨(46)가 말했다.

통영굴밥을 포함해 음식점들은 십자로에서 2선으로 후퇴한 위치에 있다. 임대료 때문이다.

저녁 대목이 한 차례 지나간 오후 8시 그의 가게는 한산했다.

상인회의 집계 결과를 보면 산본중심상가에 입점한 각종 가게와 사무실, 학원 등의 수는 1670개.

 

이마트를 1개로 쳤을 때의 계산법이다.

그 중에서도 음식점의 수는 225개, 카페의 수가 약 40개다.

한식, 중국음식, 스시뷔페, 돈가스, 인도카레, 빙수체인, 카페베네 등 프랜차이즈 커피전문점 등 없는 게 없다.

2014년에는 빙수체인이 우후죽순 생겨났다가 지난해 말 무렵 설빙을 제외하고 사라졌고,

그 자리에는 마카롱, 롤케이크 등 유럽풍 디저트 가게와 ‘백종원 신드롬’을 탄 빽다방,

코인노래방이 각각 3~4개씩 생겨났다. 외식업종은 특히 유행을 따라 발빠르게 바뀌는 거리였다

. 

“생존율은 30%쯤 되려나요? 상인회에서도 정확히 집계하기 힘들어요.

한 달 사이에 바뀌는 경우도 있고, 워낙 빠르게 생겼다 없어지곤 하거든요.

오죽하면 시에서 음식물 쓰레기 수수료 정책을 바꾸겠어요.” 

 

군포시는 매월 고지서 납부방식으로 부과하던 음식물 쓰레기 처리비용 수수료를 음식점에만 한 해 ‘선불 방식’으로 바꿨다.

수수료를 월말에 몰아서 내는 것이 아니라 매일 쓰레기를 배출할 때마다 종량제 봉투와 봉투를 담는

전용 용기에 꽂는 ‘칩’을 사서 내도록 하는 것이다.

군포시청 청소행정과 신창숙 재활용팀장은 “식당의 경우 한 달에 몇 번씩 영업을 변경하거나

페업하기도 해 기존 방식으로는 수수료 징수가 안 되는 경우도 많아 주택은 제외하고 음식점에만 한해 변경했다”고 설명했다.

 

‘납부필증’으로 불리는 이 방식은 3월 1일부터 적용된다. 

하루 유동인구는 6만명, 배후인구는 30만명으로 전국 20위권에 든다는 산본로데오거리에 이렇게 폐업이 많은 이유는 뭘까. 

서로 맞닿아 있는 건물 두 채의 1층을 빌려 7년 동안 약 150㎡ 규모로 안경점을 운영했던 정모씨(56)는

지난해 가게 규모를 절반으로 줄였다. 건물 두 채를 빌려쓰다 보니 임대료는 월 1800만원에 달했다.

한 달에 안경 몇 개를 팔아야 수지를 맞출지 가늠이 나오지 않았다. 권리금 1억4000만을 주고

확장한 건물의 주인이 임대료로 월 930만원을 요구하자 더 이상 버티지 못하겠다고 판단했다. 

 

“가게를 내놓겠다고 했지만 새로 들어올 누군가가 나타나기 전까지는 장사를 계속해야 하잖아요.

임대료도 계속 내야 하니까. 권리금의 일부를 포기하는 대신 제가 새 세입자가 나타날 때까지 내야 할 임대료를

내려달라고 했어요. 850만원까지 내렸는데, 새 세입자가 안 나오는 거예요.

결국 전 더 이상 임대료 내기 싫어서 권리금 1억4000만원을 다 포기하고 가게를 비웠습니다.

그저 제 마음이 편하고 싶어서요. 다음 가게 주인은 월 800만원에 들어오는데 속이 쓰리더군요. 어쩌겠습니까.” 

 

과도한 임대료 때문에 세입자들이 망하면 건물의 공실률이 높아지고 건물주도 손해를 입는다. 이론적으로는 그렇다.

상인들은 현실의 논리는 전혀 다르다고 말한다.

상인회 기획이사 정정국씨(통영굴밥 주인)는 “임대료가 낮아지면 세입자가 미리 낸 권리금을 포기하기 때문에

건물주는 권리금을 챙길 수 있습니다.

권리금이 낮아지면 다음 세입자가 쉽게 들어오니 공실이 생기지 않고 건물주는 다시 임대료를 챙길 수 있지요.

구조적으로 건물주는 절대로 망할 수 없습니다. 건물주가 망했다면 그건 주식투자 같은 걸로 사고쳤다는 거예요.” 

 

계약 전 내는 권리금을 미끼로 한 ‘갑을관계’가 힘의 질서를 완전히 뒤집어놓는 것이다.

건물 3층에서 영업하는 그도 월 300만원에 가까운 임대료를 견디지 못해

16년간 장사한 곳을 접고 다른 곳으로 이전할 생각이다. 

상인들이 건물주를 상대로 단결해서 임대료 횡포를 막아낼 수 있는 방법은 없을까.

전통시장과 달리 신도시 대규모 상업단지 상인들은 개별 건물에 분산돼 있어 서로 접촉하기가 어렵다.

프랜차이즈 업체의 경우 본사와의 관계가 먼저 고려되는 등 입장도 다양하다. ‘묻지마 창업’도 문제로 꼽힌다.

박태순 상인회장은 “창업자 중에는 50대 이상이 많다.

퇴직 후 노후설계를 위해 창업을 하는 건데, 이 사람들은 우선 부동산 먼저 찾아간다.

부동산에서는 ‘산본의 유동인구가 얼마다’ 이런 식으로 현혹한다. 실제로는

상인회를 먼저 찾아와서 권리금, 임대료 등을 먼저 알아보고 냉정하게 계산해야 한다”고 말했다. 

 

안경점 주인 정씨는 자신이 손해를 보기로 선택한 케이스다.

속은 쓰리고 적지 않은 피해를 입었지만 오랫동안 안정적으로 장사했기에 가능한 선택지이기도 하다.

상인들 가운데는 다음 계약자가 나타나면 “장사가 잘 된다”고 속여 상대방으로부터 더 많은 권리금을 받아내고

가게를 접는 경우도 허다하다. 위험을 다음 세입자에게 떠넘기면서 탈출한다. 개인적으로는 ‘합리적 선택’이다.

네이버 ‘점포매매’ 등의 카페에 가보면 ‘산본중심상가 유동인구 6만’, ‘산본이마트가 전국 이마트 중 매출액 1위인 것 아시죠?’

등의 문구로 시작하는 글들이 즐비했다. 박 회장은 “자영업 규모가 대부분 영세하다. 부부가 하루 12시간씩 일하면서 간신히 200만원 정도 버는 집들이 많다. 가게 밖으로 나올 시간도, 이들은 다른 이슈에 신경 쓸 여력도 없다”고 말했다. 

 

세월호 사건과 메르스 여파로 2년 연속 자영업자들의 매출이 크게 감소한 것도 영향을 미쳤다.

1999년부터 산본로데오거리에서 한솥도시락과 흑산도홍어를 해오던 이석호씨(60)도 최근 2년은 종업원을 내보내고 부부가 새벽 2시까지 영업을 한다.

오랫동안 지역에서 명망을 확보한 음식점도 지난 2년간 60%까지 매출이 감소했다.

1997년 외환위기, 2007년 경제위기 때도 없었던 일이었다. 

 

혹독한 세월을 견디고 다시 기지개를 켜려 할 때 오는 4월 산본로데오거리와 길 하나 건넌 곳에

롯데자산개발이 위탁운영하는 복합쇼핑몰 ‘롯데피트인’이 들어온다는 소식이 전해지자 다시 위기감이 덮치게 된 것이다.

롯데피트인 산본점은 10층 규모에 2개 층은 롯데시네마 영화관, 3개 층은 뷔페 등

식당가, 5개층은 패션 및 안경 등 편의시설 매장, 지하 4층 규모의 주차장으로 이뤄질 계획이다. 군포시의 인구는

그대로인데 갑자기 의류 및 음식점 매장이 145개나 추가로 생겨나는 것이다.
 

인테리어업자 정종욱씨(47)는 대기업과 경쟁하는 법을 나름 터득했다고 자부한다.

2005년 무렵 한샘이 가구업계에 진출하면서 혹독한 시련이 찾아왔다.

인테리어 업계에서는 가장 비용이 많이 드는 영역이 자재비이고 다음이 인건비다.

한샘은 원가를 10~20% 싸게 들여와 소비자들의 환심을 샀다.

정씨는 저가정책을 따라가기보다는 단골 고객들을 대상으로 맞춤형 인테리어를 섬세하게 해주는 길을 택했다.

문제는 이 경우 뛰어난 기술자가 필요한데, 뛰어난 기술자는 인건비를 많이 줘야 하니 영세 상공인이 감당할 수 없다. 

 

정씨의 선택은 ‘자기 착취’다. 지난해 일요일에는 딱 열 번 쉬어봤다.

주중에 함께 일하는 직원이 1명뿐이어서 일요일에 출근해서 자재를 다듬는 작업을 미리 해야 했다.

주중에는 주로 설치에 시간을 쓴다. 35~40㎏이나 되는 자재를 운반하느라 온몸이 성한 데가 없다.

“3·1절에 와서 설치해주시면 안 돼요?”, “토요일에 와주시면 안 될까요?” 이런 요구도 거의 들어줬다.

그럼에도 불구하고 저가경쟁을 안 한 것도 아니었다. “단골손님이 그러더라구요. ‘어떻게 먹고 사시냐’고.

제가 10년 전 가격보다 5만원 싸게 해줬대요.” 

 

영세한 업체에서는 일할 사람 구하기가 쉽지 않다. 자격증이 있으면 초봉은 160만~180만원에서 책정된다.

“젊은 친구들은 안 와요. 그 친구들도 갑갑하겠죠.

4년제 대학 디자인과 졸업했는데 이 정도 벌 수밖에 없으면.

저는 인테리어 기술만 있으면 평생은 먹고 살 수 있겠다 싶어 뛰어들었는데.

그래도 기술이 있으니 일용직이라도 할 수 있겠지만요.” 

 

정씨의 운명은 알 수가 없다. 그는 아내, 중학교 2학년 아들, 초등학교 4학년 딸과 함께 산다.

집에 월 400만원씩 가져다준 지 2년이 됐다. 지금 함께 일하는 직원이 나가면 사람이 없어서 가게를 접어야 할 판이다.

그렇다면 정씨는 일당으로 일하는 일용직이 될 것이다. 최선을 다했지만 운명은 뜻대로 안 된다.

‘자기착취를 동반한 경쟁’에 한계가 왔다.

그는 “롯데가 종합유통업체라 뭘 유통할지 몰라서 롯데피트인 입점을 불안하게 지켜보고 있다”고 말했다. 

 

롯데피트인은 롯데직영몰이 아니라 다른 가게들에 임대를 주고 수수료를 받아 운영되는 ‘수수료 매장’으로 운영된다.

과거 동대문 의류매장에서 일해본 경험이 있는 카페 ‘마실’ 운영자 정은석씨(39)는 “피트인에 입점한 상인들도 걱정이다.

아마 장사가 정말 잘된다고 판단했다면 롯데가 직영했을 텐데, 수수료 매장으로 한 것을 보면 그만큼 이득이 안 나오겠다고

판단한 것 아니겠는가”라며 “수수료만 받아도 이득은 볼 수 있으니까,

흐린 눈의 상인들을 상대로 한 대기업의 영악한 머리인 것 같다”고 씁쓸하게 말했다.

부동산 업계에서는 영화관 바로 아래인 롯데피트인 7~8층에 입점할 상점의 임대료를 100㎡에 800만원 선으로 불렀다.

건물주가 받아야 할 임대료와 위탁운영업체인 롯데자산관리개발에 내야 할 수수료가 반영된 임대료다.

 

상인들은 결국 한정된 파이 나눠먹기 싸움을 하다 모두가 가난해질 것을 우려하고 있다.

산본로데오거리 의류매장에서 일하는 여직원은 “일자리를 잃을지도 모르니 걱정된다.

그러나 쇼핑몰 들어오는 거 막을 수는 없는 거 아닌가”라며 힘없는 목소리로 말했다. 

 

그러나 앞서 말한 구조대로라면 임대업자와 관리업자는 돈을 번다.

이동주 유통상인회 정책실장은 “다른 지역의 쇼핑몰의 경우 프랜차이즈 업체 가맹주들은 갑을병 중 병이다.

대기업 쇼핑몰이 프랜차이즈 업체를 협박해 ‘새로 입점하지 않으면 우리 백화점이나 쇼핑몰의 기존 매장을 내보내겠다’고

해 울며 겨자먹기로 사업성이 없더라도 프랜차이즈 2호점을 새 수수료 쇼핑몰에 내는 경우도 있었다”고 말했다. 

 

롯데피트인 산본점은 그렇다면 착취자일까. 새로운 복합쇼핑몰의 주인들은 원래 군포시네파크라는 이름으로

영화관 사업을 할 생각이었다. 부동산경기가 활황이었던 2006년 원래 작은 상가였던 땅을 매입했다

650억원을 빌려 투자했으나 소음문제로 지역 주민과 분쟁에 휩싸이고 엎친 데 덮친 격으로 2007년 세계 금융위기의 여파로

부도가 났다. 경제위기의 타격을 추스르고 다시 사업을 시작해보려 했으나 금융기관은 대기업 보증 없이는

돈을 빌려주지 않았다. ㈜롯데자산관리개발에 컨설팅을 받고 위탁운영을 맡기고 나서야 돈줄이 트였다.

이미 800억원 가까이 자금이 나간 상태였다. 영화관은 원래 CGV가 들어오기로 했으나

사업이 무산돼 위약금으로 100억원을 물었다. 

 

㈜롯데자산관리개발 측은 난항에 빠진 개발사업을 건져내는 방략으로 ‘롯데피트인’ 상호를 쓰는 방안을 제의했다.

사업체 측은 쇼핑몰에 입점할 음식점은 뷔페 등이라 영역이 크게 겹치지 않으며,

군포시 밖으로 나갈 고객을 붙잡아두는 효과를 줘 상권에 큰 해를 미치지 않을 것으로 보고 있다.

김종환 상무는 “우리는 임대사업자가 아니라 지속적으로 지역에서 영업할 것인 만큼 치고 빠지는 게 아니므로

지역과 협력할 수밖에 없다”고 말했다. 군포시네파크가 롯데피트인으로

변경되는 과정에는 중소기업과 부동산문제가 얽혀 있다. 

 

산본로데오상가 서편 박준석씨(45)가 운영하는 ‘박가네 갑오징어’ 문에는 이벤트에 당첨된 손님들의 전화번호가 붙어 있었다.

박씨는 “롯데피트인 입점은 막을 수 없는 일 아닌가.

손님을 빼앗길 수 있겠지만 대비하기 위해 고객관리도 하고 최선을 다하고 있다”고 말했다.

지난해 빙수열풍에 힘입어 창업한 호미빙이 있던 자리에 새로 들어선 프랜차이즈 떡볶이

업체는 오후 11시가 돼도 문을 닫지 않았다. 다들 최선을 다하고 있었다. 

 

“일부 지역에서 농촌 주민들은 마치 물속에서 물이 턱까지 찬 상태로 서 있기 때문에 물결이 조금만 일어도 익사하게 될

지경에 놓여 있었다.” 영국의 경제사학자 리처드 토니는 1930년대 중국 농촌의 풍경을 이렇게 묘사했다.

2016년 산본중심상가에, 한국의 자영업과 중소기업에 적용해도 틀린 말이 아닐 것이라는 우려가 느껴졌다.

이들을 익사시킬지도 모르는 ‘조그마한 물결’은 과연 무엇일까. 그러한 물결 없이 올 한 해 한국 경제가 순항할 수 있을까.
 

 한국은 어쩌다 ‘자영업 지옥’? 

“벤처보다 살아남기 어려운 한국의 치킨집.” “기승전닭” 

 

한국의 자영업 현실을 꼬집은 유머다. ‘기승전닭’은 젊은이들이 취업하지 못해 치킨집을 창업하거나,

정규직에 취업하더라도 조기퇴직 혹은 노후대비를 위해 결국 치킨집 사장이 될 것이라는 의미다.

그 결과 2013년 기준 전국에 치킨집만 3만6000곳. 전 세계 맥도날드 매장보다 많다.

그리고 10곳 중 7곳은 폐업한다. 창업비용은 고스란히 빚이다.

지난해 6월 기준 자영업자들의 부채규모는 520조원으로 추산된다. ‘거리거리 치킨집’인 자영업 현실은

한국 경제 중산층 붕괴의 뇌관이다. 이 뇌관은 어떻게 만들어진 것일까. 

 

한국은 외환위기 전에도 자영업자 규모가 높은 편이었다. 1980년대 총취업자 중에서도 자영업자 비중은 50%를 넘었다.

급작스럽게 도시로 몰려든 사람 중 취업하지 못한 고령층이나 여성 등이 생계형 장사나 사채 등 비공식 경제에 몰린 것이

이유다. 외환위기 이후 인기를 끌었던 god의 노래 <어머님께>에서 짜장면 한 그릇도 간신히 시켜먹던 가난한 모자는

작은 식당을 하나 갖게 된다.

어머니는 끝내 눈을 감았지만 별다른 기술을 가지지 못했던 빈곤층 중년 여성에게 ‘식당’이란 몇 안 되는 생계수단이었다.

교육과정에서 이탈한 노동자가 보다 돈을 잘 버는 직종으로 다시 취업하기 쉽지 않은 현실과 연관된다. 

 

경제성장과 함께 자영업 규모는 줄어들어 1997년 외환위기 이전에는 37% 수준에서 안정됐다가 외환위기 이후 다시 늘어났다. ‘58년 개띠’들이 만 50세가 되는 시기이자,

세계 금융위기가 벌어졌던 2008년부터 자영업은 다시 본격적으로 늘어났다.

베이비붐 세대의 은퇴와 창업 붐이 맞물린 것이다.

경기개발연구원 김군수 연구원에 따르면 2012년 50대 자영업자는 이듬해 56.6%로 증가했고, 이 가운데

투자 목적이 아닌 생계형 창업은 84.4%에 달했다. 여기에 극심한 취업난에 시달린 청년층까지 가세했다.

2000년대 후반 창업에는 유독 프랜차이즈 업체가 많다.

경기도의 실태조사에서 60대 창업자 10명 중 6명은 준비과정이 3개월 미만이었다.

상업에 대한 얕은 지식과 적은 돈으로 급하게 창업하다 보니 대기업 프랜차이즈의 가맹점주가 되는 길을 택한다.

그러나 화장품, 편의점 등 가맹사업자들에게 본사의 물량 밀어내기 등의 부당관행이 불거졌다.

2014년 가맹사업법 개정안이 통과됐다. 

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대기업이 직접 골목상권에 뛰어드는 것도 문제다. 봉필규 경기도상인회장은 “골목상권을 지키려는 법이 있지만

대형마트는 법을 우회해서 들어온다.

대기업 직영마트의 진입을 막자 슈퍼마켓인 SSM 형대로, 혹은 쇼핑몰 형태로 진입한다”고 말했다.

유통망을 장악한 대기업이 가격경쟁을 주도해 소상공인에게 압박을 가하는 사례도 등장한다.

2012년 전국 안경사들이 항의집회를 하도록 만들었던 이마트의 반값 안경테 상품이 대표적이었다.

안경점을 운영하는 정모씨(56)는 “대기업이 반값 상품을 주도하면 품질을 담보로 한 경쟁이 어렵다.

소비자들은 일반적인 가격을 ‘나쁜 가격’이라 생각한다”고 말했다. 하지만 경기침체와 저임금, 실업 등으로 주머니가

가벼워진 소비자들은 값싼 상품을 찾을 수밖에 없다. 노동의 문제는 몇 가지 연쇄작용을 거쳐

‘자영업 지옥’의 모습으로 나타나고 있다.

 

​원문보기  http://me2.do/G5dvHJDj